一、长租公寓投资前景如何？值得投资吗？

购房价格让人怯步

住房是人们生活的刚需，但是自1997年起，我国推动房地产市场化改革以来，公寓住宅为主的房地产价格经历了多轮的上涨，尤其是一线城市，房地产价格处于高位。据数据宝数据显示，2019年北上广深的房子平均单价均在3.5万/平方米以上，其中深圳房价更是高达65516元/平方米;而北上广深人均可支配收入仅在6-7万元之间。由此可推算，人们想要在一线城市购买一套仅为30平方米的单身公寓，在不吃不喝的情况下，至少也需要16年的时间，而深圳更是需要高达31年的时间。

而租房价格相较于购房价格却可爱得多，重点城市房屋租赁价格在3000元以下的房源占比超过一半，而房屋租赁价格在4000元以下的房源占比达到67.9%。在北上广深城市，房屋租赁价格在4000元以下的房源占比接近一半。

租房更合流动性口味

另一方面，随着城镇化进程的加快，一线及新一线城市经济的快速发展以及当地就业岗位的增加，我国具有大规模的流动人口，近年来维持在2.4亿人左右，其中2019年北上广深的流动人口均在700万人以上。

此外，在58同城最新公布的《2020年就业趋势报告》中显示，在疫情结束之后，有超过三分之一的职场人计划改变工作状态，而有超过20%的人将会选择更换城市工作。

在这样大流动性的背景下，租房就突显了其优势性。首先，消费者可根据自身喜好挑选住房，遇到不满意的情况，可以与业主协商或更换房子。其次，工作地点的选择更不会受到住房地理位置的影响，倘若更换了工作，消费者也可以重新选择租赁新的房子。在事业与爱情均不稳定的情况下，年轻一代更换城市发展也是常有发生之事，因此租房就显得方便得多。

新生一代购房观念转变

同时，这也催生了我国年轻一代对于未来购房观念的转变，不再像老一辈一样，购房可以不是年轻一代人生必做清单项目之一。在2019年白领群体对购房需求的调研中，我国有近一半的白领能够接受一辈子租房;而15%和11%的白领表示看经济条件和看政策走向，仅有31%不能接受一辈子租房。

长租公寓能够解决传统住房租赁痛点

在这一系列的环境驱动下，近年来，我国租房市场租赁人口逐年增长，2019年达到了2.2亿人，占总流动人口的92%。

不过，传统住房租赁需求端痛点频出，如房源信息虚假较多、部分租金定价不透明、硬件设施不透明等，整体上，租客体验不是很好。因此，长租公寓由此而诞生，并且近年来深受欢迎，因为其能够解决传统住房租赁痛点，如信息真实、价格透明等，有效改善了租客的居住体验。

长租公寓市场规模有望突破3万亿元

2019年，我国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元。结合上述讨论，购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、长租公寓具有独特优势等，未来长租公寓市场发展前景广阔，2025年市场规模有望突破3万亿元。

二、深圳停止审批商务公寓，尴尬产品终于走向历史终点？

7月31日下午，深圳市发布了关于停止商务公寓审批的通知，规定全市将停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房，同时要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

停止审批商务公寓

7月31日，深圳市发布了《市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》（下称《通知》），文件显示，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批，对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求，开发企业自愿的基础上鼓励转为可售型人才住房。文件还提到要减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

与《通知》一同发布的还有《关于通知相关内容的解读》（下称《解读》），《解读》显示，近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2019年11月，住建部批准的《办公建筑设计标准》自2020年3月1日起实施，新标准取消了公寓式办公楼。

对于适当提高居住用地比例，《解读》显示，深圳市今年计划供应居住用地293.3公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

此外，对于鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目，不包括现状已经建成，已销售，已签约土地出让合同的商务公寓项目。已建，在建和正在审批的商务公寓项目不受《通知》影响。

商务公寓长久以来面临尴尬境地

由于商务公寓的功能是居住，其性质是商用，所以一直以来处于一个比较尴尬的境地。

“一般情况下，商务公寓没有配备燃气和阳台、绿化率低、容积率高、办公生活空间混杂，其居住舒适度不如住宅，所以同片区的公寓售价比住宅低20%左右。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰对《华夏时报》记者说：“再加上公寓的学位积分低，水电等各种费用较高，所以购买公寓的人大多数都是没有购房资格的刚需和过渡型人群。”

商务公寓给没有购房资格的刚需人群创造了入住深圳的机会，但是其更多情况下是一种投资性的产品。

近日，《华夏时报》记者走访了深圳市几个商务公寓楼盘，发现可供选择的楼层都是高层。“这些都是投资客买的。”售楼处的工作人员刘女士表示：“低层便宜呀，反正以后的房价都是要涨的，总有一天价格会涨到他们心仪的水平。他们可以用买低层省下来的钱再买几套公寓，用最少的钱博取最大的回报。”

“商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手房因税费重，难脱手，流动性较差。”深圳中原董事总经理郑叔伦对《华夏时报》记者说。与住宅比起来，商务公寓受欢迎程度低，库存较高。中原数据显示，2019年深圳新增商务公寓预售约1.8万套，成交约1.1万套。

美联物业统计数据显示，已经审批但是还未进入市场的公寓还有10万套以上。“但是随着公寓停止审批，库存也会慢慢消化。”江少杰对《华夏时报》记者说。

深圳市住建局发布的数据显示，2020年深圳市计划入市的商品住宅为50618套，商务公寓18732套，商务公寓套数占商品房总套数27.01%。也就是说，2020年计划入市的10套商品房中，约有3套是商务公寓，可见，商务公寓的供给量较多。记者查看了多个同区域的商品住宅与商务公寓后发现，一般情况下商务公寓都要比商品住宅单价便宜1.5万元以上。

商务公寓过多，在一定程度上挤占了住宅的空间。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“限制公寓也是限制商务产品的表现，这么多年来，深圳的商务产品量大，住宅产品少，结构性不平衡严重。”

专家：对住宅市场影响有限

关于停止审批公寓项目对公寓市场的影响，郑叔伦表示，市场运行的基本概念都是供求原理，减少供应，自然加大供求矛盾，短期内对公寓绝对是利好。

资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策则表示：“长期来看，公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值。买公寓首先要看地段，因为核心区域的住宅较少，所以公寓的需求更多，更容易保值。”

房屋中介娄先生对《华夏时报》记者表示：“有阳台和燃气的小户型公寓也是近年来比较热销的产品，因为小户型比较便宜，适合有刚性需求的个人居住。”

关于公寓项目停止审批对住宅的影响，深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺表示：“对住宅市场的影响几乎可以忽略，一是人才型住房在品质、户型、销售方式上与商品房有一定的区别，二是人才型住房的量也不是很大，原计划保障房年供应量是6万套，把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套，增加10-25%的量，不算大幅增加。”

宋丁也认为这次的政策对住宅市场的影响有限，他表示：“主要看下一步住宅类政策的发布，加大宅地供应会对住宅市场有比较大的影响。”

对于鼓励未签订合同的商务公寓转为人才型住房，郑叔伦对《华夏时报》记者表示：“可以说一举两得。一方面可以借助开发商力量，增加人才住房的供应，另一方面，房产去商品化，体现居住功能，降低投资属性，能够更好地贯彻‘房住不炒’的精神。”

江少杰则表示，对于鼓励开发商转型为人才住房，文件中只是一个框架，具体还需要条文细化。因为人才住房的售价比公寓价格更低，所以需要政府对这方面有一定的补贴。

三、公寓房能买吗？

当然可以自己住。

公寓房可以自己居住也可以商用。

公寓大致可分为三类：

第一，出租型。它以出租给租客使用为目的(tenant occupied)，因此这类公寓可称之为出租公寓(rental apartment building)。

第二，自住型(owner- occupied)。如果是自住型的公寓，我们称之为condo或co-op。condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而co-op的单位使用者，相当于公司的股份持有人(shareholder)。

显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(rentalunit)的楼宇，而不是指condo或coop，尽管有人买condo或co-op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。

第三，即混合型(mixed)。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为condo或co-op寓所单位。

扩展资料：

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

普通公寓(居住型公寓)：

用地性质：一般为住宅

产权类型：公寓

产权年限：70年

特点：户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住

配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平

商务公寓：

用地性质：一般为综合性用地(商住)或商业用地

产权类型：商务公寓

产权年限：根据用地性质而定，50年或40年

特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公

具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳)

产权性质为商务公寓，非纯写字楼

酒店式公寓：

用地性质：一般为商业用地

产权类型：公寓或商务公寓

产权年限：根据用地性质而定，40年

特点：

面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高

参考资料：

百度百科-公寓房

四、买公寓投资合适吗

买公寓投资合适，公寓有它自身存在的价值点：总价低、不限购、不限贷、投资回报比高等等。买公寓本身就是一种投资行为，投资公寓是一种长线生意，只要地段、品牌、租金和面积合适，及时选择入手也是可以的。

投资公寓需要注意哪些问题?

1、地段要好

有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近地铁，周边是否有便利店、超市、丰富的食肆和商场等，虽然购买地段好的房子价格相对会很高，但可预期的投资回报也会很高，还是值得选择的。

2、物管要到位

由于购买公寓相当于一种长线投资，所以物业服务公司的管理水平，也将是决定房屋租值的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们又何必非要住相对住宅而言比较贵的公寓呢。

3、家具家电要配齐

投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修，如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，这就更利于吸引高端租客，毕竟没有谁是不爱住看起来很漂亮的房子的。

4、区域规划前景要考虑

一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业还没成熟，价格就会相对低廉，但购买前一定要先研究区域规划，比如产业支持、地铁、是否有足够的高端租赁群体等，还要耐得住寂寞。什么叫耐得住寂寞呢?那就是也许大家买回来的房子几年内一直都没有增值，其实这没什么关系，只要区域规划已经出台，房价早晚会上涨的，千万不要着急转让出去。

5、楼层朝向别讲究

如果在资金有限的情况下，是选好朝向、高楼层呢，还是买差朝向、低楼层单位?其实公寓租客对楼层朝向并不十分敏感，尽管靓单位的租金会比差的要高，但差异并不大，在资金有限的情况下，宁愿选择便宜的产品，回报率可能会更高。此外，高端商务客对房间的大小不会太在意，因此，按每平方米的租金计算，大房子往往会低于单间，所以小公寓往往更抢手

五、请问深圳有什么适合投资的公寓呢？

在售户型及价格：

32-35 ㎡总价:280 万-316 万

40-45 ㎡总价:375-410 万

53-57 ㎡总价:450 万-565 万

投资价值点：

1、地段好，位于福田区—华强北，城市版图来看，福田区位于深圳的中轴，拥有着连接城市各大区域以及香港新界等得天独厚的区域优势，区域内不仅拥有诸多市级政治设施，更有众多的文化配套密集分布其内。 未来随着福田的成为世界级湾区现代产业引领区，华强北将承担起与美国硅谷相媲美的高新科技区。

2、交通便捷，地铁线路星罗棋布，目前汇聚有1、2、3、7号地铁线，地铁站和地铁下空间出入口多达42个，加上正在建设的6号线，未来区域可以说是全市轨道交通最方便的区域。

3、项目本身属于商办性质公寓，目前731政策对于平层公寓开始启用5年禁售，而商办性质公寓不在禁售范围内。并且商办公寓2017年后将不允许建150平，所以loft形式的商办公寓即将绝版。

4、项目自身品质比较高，4.5米挑高，买一层送一层。采用带装修交付，只需要买家私即可入住，小区采用仲量联行，国际物业五大行之一

5、整个福田区目前没有太多新房在售，房源供给非常少。关内核心区目前能以280万买一套房产，性价比非常高。目前华强北租金40平左右一个月可以租到6000以上，租金回报率非常高。

6、华强北总共10个左右旧改项目，大多数已经动工。旧改之后华强北整体价值将进一步上涨，升值预期客观。

此外，龙岗区域、光明新区等区域，目前发展势头都很猛烈，这些区域的公寓都是非常值得投资的。实际上，深圳的经济增长速度很快，目前政府政策对于新房的限价比较严格，现在是深圳市房产投资的最佳时机。如果需要更加详细的了解

六、商业公寓是什么？是投资“香饽饽”吗？

商业公寓其实它的产权只有40年，属于商业性质，不属于住宅，商业公寓有一个弊端，那么就是首付需要50%以上，而且商业公寓的水电费用要比住宅要贵，如果没有一定的实力和资金，那么不建议投资商业公寓。虽然商业公寓他并没有收到买卖的限制，但是还是存在着一定的风险。毕竟土地使用权较短，住宅的使用权也是较短的，商业公寓仅仅只是提供商业用途，如果让它改成住宅，那么需要比普通公寓要承担更高的费用支出。相对比之下，商业公寓并不见得就比住宅要好多少。

不建议投资，主要是因为现在很多地方的房子要回归住的本质，不允许进行投资炒作，但是资金总是需要有一个蓄水池，所以有的人就想要将资金投入到商业公寓。商业公寓是比较难卖的，有很多的开发商，他们就会利用各种媒体以及各种信息来煽动和诱惑一些投资者将资金注入到商业公寓，所以对于投资者来说，一定要懂得擦亮自己的眼睛，不要盲目跟风，以免影响到自己的资金损失。

经过有关机构作出的统计，很多购买商业公寓的人群当中不到20%的人是用来居住的，那么大部分的商业公寓其实是用来做商业领域相关的事情的。当然对于那些有闲钱的人，确实可以用来投资商业公寓，毕竟在这个市场上确实需要有一个资金蓄水池。

投资公寓需要慎重，如果商圈不好，那么购买了这些公寓只会砸在自己的手里，而且公寓买卖成本较高，个税较贵，出租投资回报率大概都是在3%~6%之间。但是商圈不好的情况下，租不出去就是常有的事情，就代表着回报率为负数，所以不可盲目投资。

当然对于较好的地段确实值得投资，比如说市中心的商业公寓或者说新开发的为当地市场形象中心的这些商业公寓，那么就有很大的投资价值，毕竟将来会云集很多客商在这里经营。投资都是有风险的，需要谨慎。